香港有多少只股票(港四大地产商四年股价蒸发三分一 未来是否风光不再)

英国《金融时报》刚报道，过去4年间，香港四大家族房企的股价下跌逾三分之一。由于新冠限制措施和利率上升对地产市场造成的冲击，这些企业的市值蒸发了近500亿美元，记者特别作一报道，看看四大地产商未来走势。

房地产下行冲击香港四大家族(香港政府新闻处图片)

根据《金融时报》报道，香港四大家族自2019年4月以来，在香港上市的股票股价平均下跌35%，截至3月底，总市值从约1320亿美元，跌到860亿美元，其中新世界和恒基兆业跌幅最大，分别是62%和40%。

报道也采访了香港大学政治与公共行政名誉教授约翰伯恩斯（John Burns），他指出，这绝对是一个比过去更艰难的时期。因除了地产下滑以及2019年黑暴打击经济之外，中央也关注民生，希望楼价平稳发展。

《金融时报》文章更指出，英国殖民统治时期曾经制定政策，只有小部分财力雄厚的家族能够在政府拍卖中竞标土地，过去10几年地产价格不断上涨，推动这些家族向零售、基础建设和电力领域扩张，但去年在房屋销售下降40%、住宅价格下降15%的背景下，新鸿基和新世界的利润下降36%、恒基兆业去年也下降了29%，而香港首富李嘉诚的创立的CK Asset去年的利润增长2%，也是英国酒吧Greene King的盈利，香港和内地的房地产销售则下降30%。

文中指，约翰霍普金斯大学中国政治经济学教授孔诰烽（Ho-fung Hung）表示，在这个高度不平等的城市，居民想买房仍然负担不起，香港巨头面临建造更多房屋的压力，孔诰烽说：“北京基本上是在告诉他们，我们需要你们的合作、你们的帮助，但你必须在我们的政策优先事项上与我们合作。”

是否仍可撑起香港经济半边天

国务院港澳办主任夏宝龙考察香港, 地产商会未获邀请会面，是否代表地产商失势呢？地产建设商会主席梁志坚回应，该会未获邀参与国务院港澳办主任夏宝龙会面时强调：“无失望！”，又指不意味地产商不获重视，因个别会员已在不同场合曾与夏宝龙见过面。他强调：“不是吃不到的葡萄是酸的。”指商会主要向港府反映意见，现时最重要是整体经济转，地产市道便会相应好转。

股价跌了三分之一，也代表他们的身家也缩水，不过，福布斯发布2023香港50富豪榜，仍然是四大家族占优，长和系创办人李嘉诚再度蝉联，以390亿美元资产位居榜首；人称四叔的恒基地产创办人李兆基则以303亿美元净资产排名第二 。新世界发展主席郑家纯及其家族，以289亿元资产位居第三，其财富按年增加25亿美元，主要受惠于周大福（1929）股价升近两成。新鸿基地产创办人郭得胜夫人邝肖卿（郭老太），以152亿美元资产位居第六,而新地的郭氏家族除了郭老太之外，其三位子女和家族成员均在前五十排名中榜上有名，包括孙儿郭基俊及郭基浩，以58亿美元居第16名；次子郭炳江及其儿子郭基辉，以52亿美元居第18名；幼子郭炳联及其儿子郭基泓，以51亿美元居第19位。

仍然据有一定的份量

记者做资料搜集，截至4月21日上午收市，比较股价表现，过去一年，大市仍录得跌幅，而新地却逆市升了逾两成，同期，恒基地产跌逾11%、新世界发展跌逾26%、长实集团则升近3%。

长实及新鸿基合作的飞扬新盘减价推销

较长期而言，即过去3年及5年，新地分别下跌了近2%及15%，恒地分别下跌了逾22%及28%，新世界分别跌逾43%及52%、长实分别升4.5%及跌逾25%。

比较短期而言，过去3个月及6个月，新地分别升了逾14%及16%，恒地分别升了逾14%及11%，新世界分别升近8%及跌近13%，长实分别升逾7%及跌近6%。

数据反映的是，只有在过去3年有长实上升4.5%,而无论所有的长、中、短期表现，均是新地跑赢了所有其他香港大型地产发展商，证明新地确有领先的走势。

至于分析香港地产股未来走势，可以参考星级分析员卓百德（Peter Churchouse）在较早前的分析报告：他表示,历史上，香港地产股股价平均较资产净值（NAV）折让28%至30%，如折让率明显大于此水准，则仍有上升空间。其中，收租股历史股价较NAV折让也是平均约30%才算是合理的估值。

至于卓百德的选股排序，首先是发展商股，例如新地、长实、恒地、新世界等；其次是零售收租股，特别是高端零售。不过，对于办公室收租股，则不太看好，原因是商厦楼面新供应不绝，今年和明年落成启用的商厦分别至少提供150万方呎和2200万方呎楼面；加上疫情以来，已有20万人离开香港，这些人很大部分以前都在办公室工作，影响商厦租赁需求，相信核心商业区写字楼维持12%至14%空置率一段时间。

股价已至低残点 反弹机会大

立投资董事总经理林少扬表示，目前本港楼市较2007年前高位累计升幅非常可观，但绝大部分本港地产股的股价，仍然远较2007年前高位录得巨额折让，股息回报在5厘至6厘或更高的地产股，更加是唾手可得，相信即使写字楼市道真的好景不再，他们的股价亦不应全线低残至此，部分资产折让巨大的上市股份，个别大股东看来亦正在虎视眈眈，等候适当时机将股份私有化。

他又说，在财政实力许可的情况下，市民自置物业仍然是一个财务安排上较为稳妥的做法，因为即使楼价不涨，供款最终将变成积蓄，而租金的开销却永远都是泼出去的水，永远都不能“收得番”。不过，港楼即使经历了接近四年的经济低潮，跌幅仍然相当有限，变相亦限制了未来楼市的潜在升幅。相比起一直企硬的本港住宅物价，本港上市地产股经过十几年的估值压缩，现价的吸引力要比买楼投资吸引。

他强调，这些港资地产股，无论是住宅还是零售物业，即使未来形势不是一片大好，但亦至少有相当的把握判断，最坏情况应该已成过去，他们投资组合中最弱一环，就只剩下写字楼物业。目前，中环核心地段的写字楼空置率已上升至15%至16%，而且未来几年仍有大量新写字楼落成。国内企业来港开设办公室的热潮，跟国内自游行旅客的热潮一样，恐怕很难在短期之内重现。

照此看来，四大地产股长实、恒地、新地、新世界股仍然是有份量的股份。

（文/本刊记者 何洁霞）

本文为香港《经济导报》新媒体文章，

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