房租纠纷(话说租房纠纷：时效期间莫含糊)

房屋租赁中,双方约定分期支付租金，承租人未按期支付租金，出租人应如何主张权利，诉讼时效期间该如何计算？

【案情简介】

王某与刘某签订转租协议，后双方又签订租赁补充合同约定，租赁期自2011年6月1日至2016年6月1日。2016年6月28日，刘某将涉案房屋腾退交还。

因刘某拖欠租金，2017年1月4日，王某将刘某诉至法院，请求判令刘某支付拖欠的2015年6月1日至2016年6月1日的房屋租金及利息。法院受理该案后，因王某未按规定时限交纳诉讼费，案件按王某自动撤回起诉处理。

2018年11月2日,王某再次将刘某诉至法院，请求判令刘某支付拖欠的5年租金。

一审法院审理中，刘某主张，根据民法总则中关于诉讼时效的相关法律规定，案件中2012年至2015年5月31日期间的房屋租金应适用一年的诉讼时效期间，即王某主张前述期间房租的诉讼时效已于2016年5月份届满，自己无需向王某支付这部分房租。

【一审判决】

一审法院经审理认为，王某曾在诉讼时效范围内就该纠纷提起民事诉讼，故诉讼时效发生中断，其并未怠于行使权利，故判决刘某向王某支付欠付的租金。

【终审判决】

一审法院判决后，刘某不服，上诉至北京市第二中级人民法院。

二中院经审理认为，根据查明的事实，2017年1月4日王某起诉刘某支付拖欠租金，并在同年5月与刘某的通话中要求刘某把房租交了，主张了权利，故所涉租金的诉讼时效发生中断，且截至案件起诉时，并未超出诉讼时效期间。据此，驳回刘某上诉，维持一审判决。

【法官提示】

案例中，刘某未按期支付租金，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满之日起计算。且根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条的规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。因此，房屋租赁当事双方在约定付款方式及履行合同义务时，应对此引起重视，以便更好地保护自身权益、保证交易安全。

来源：北京市第二中级人民法院

作者：江潇

编辑：杨智源